当初建设时留下的质量隐患，开发商用一句“房子老了已过质保期”就想免责？近日，朝阳区时代国际嘉园小区业委会代表全体业主告赢了开发商。704.6万元赔偿款到账时，小区也迈入交付后的第17年。一个老小区如何打赢维权官司，记者展开了调查。

小区楼栋外墙脱落即将维修。

业主质疑

外墙墙砖掉不停 露出建筑垃圾

(资料图片)

说到这起官司，时代国际嘉园小区业委会主任张财林连说了两个没想到：“没想到真赢了，没想到获赔这么多钱！”

位于东三环的时代国际嘉园小区，交付于2006年，在中介网站上显示的二手房均价已达10万元/平方米。然而，过去四年，小区的业主却生活在“阴影”下。2013年，小区部分楼栋的外墙大理石出现脱落现象，到了2019年、2020年，情况越来越差，5栋楼中没有一栋是完好的。

当时拍摄的照片里，各楼腰线以下部位，均能看到大理石连片掉落的痕迹，就像一块块伤疤。更奇怪的是，墙砖掉了，露出的“内里”也是五花八门：泡沫板、木板、水泥编织袋、烟盒……“这是把建筑垃圾埋墙里了！”张财林说。

不停掉落的墙砖，随时可能砸到人，不修不行。不少业主提出，小区墙砖掉落恐怕和建设中的偷工减料行为不无关系，开发商有没有责任？

多方咨询后，在属地双井街道的支持下，经业主授权和全体委员表决，2020年4月，时代国际嘉园小区业委会决定拿起法律的武器，对开发商北京中鑫源房地产开发集团有限公司提起诉讼。同月，经业主大会表决，决定申请住宅专项维修资金对外墙进行维修。

提起诉讼

虽然过了质保期 开发商也有责

“商品房小区在交付多年后回追开发商工程质量责任非常罕见，至少我们在查询资料时没有找到。”北京海润天睿律师事务所代理律师刘志成说。

庭审中，开发商果然拿小区楼龄说事儿，主张建筑物外墙的质保期为2年，截至诉讼时，时代国际嘉园小区已交付14年。另外，2014年至今，小区更换了三家物业公司，他们认为缺乏管理维护才是导致外墙大幅脱落的主要原因，而非施工质量缺陷。

“施工标准的认定成了关键。”刘志成介绍，业委会主张按现行国家标准对施工质量进行鉴定，开发商却主张部分施工工艺已随着行业发展而被取代，按当时的施工做法鉴定更为合理，“开发商称之为‘时代国际外墙做法’，最后，法院决定，两套标准同时鉴定。”

2021年12月，第三方机构出具鉴定意见书，提出：施工质量缺陷是导致挂贴石材脱落的主要原因，四季交替、热胀冷缩等时间累积是次要原因。

“石材与龙骨间没连接件”“粘结砂浆普遍存在不密实的情况”“部分位置粘结砂浆内存在建筑垃圾”……张财林指着鉴定意见书说：“如果比作考试，这是连及格线都没达到。”

诉讼进行的同时，住宅专项维修资金的申请也有了结果。2021年8月，朝阳区房屋安全鉴定站认定，4栋楼外墙装饰的损坏量已超过鉴定范围总量的30%，危及人身财产安全，建议对外墙进行综合处理。随后，第三方公司进行了鉴定，工程预算金额总计1006.5万元。这一金额，也成为法院判决时的依据。

法院裁定

工程质量终身负责制 并非一句空话

2022年12月30日，北京市第三中级人民法院作出终审判决，开发商北京中鑫源房地产开发集团有限公司赔偿时代国际嘉园小区业委会维修费704.6万元。

“在以往案例中，个体业主主张专有部分权利比较常见。此后，全体业主主张共有部分权利的案件将有了典型参考。”刘志成说，此案表明，即使商品房小区已过质保期，但只要确认存在施工质量缺陷，追讨侵权责任、依法请求损害赔偿仍然可行。

记者注意到，终审判决书中有这么一段话：中鑫源公司作为涉案小区的开发商，为防止高空坠物，保障居民人身财产安全，有责任对存在施工质量缺陷的外墙维修费用承担赔偿责任。

“这也给开发商敲响了警钟，工程质量终身负责不是空话。”刘志成说。

3月17日，记者来到时代国际嘉园小区，外墙维修工作正有序开展。近期小区也将迎来第九次业主大会，修复路面、提升绿化等17项事项，正等待全体业主共同表决。“老楼花钱的日子来了，怎么花，咱得有个章法。”5位业委会委员充满干劲。